NOVO ÍNDICE IVAR, O QUE É? COMO É CALCULADO?
O novo índice IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, formulado pela FGV, foi criado para ser aplicado em contratos de aluguéis. A necessidade de adoção de um novo índice veio junto com a Pandemia, que fez o índice IGP-M, amplamente utilizado no mercado imobiliário, inflar absurdamente e não mais refletir a realidade da valorização de imóveis.
O que ocorre é que o índice IGP-M não foi criado especificamente para o ramo imobiliário, e sim para medir a inflação do mercado de consumo. Dessa forma, claro que sua variação ao longo da Pandemia de maneira alguma reflete a realidade do mercado imobiliário brasileiro.
Com o longo período de isolamento, os materiais de produção alcançaram níveis elevadíssimos e, junto com isso, adveio uma valorização significativa do dólar. Pois bem, o índice IGP-M está intimamente atrelado ao dólar e sofreu influência direta chegando a níveis altíssimos e não mais podendo ser utilizado em contratos ou reajustes de aluguel. Isto porque, diferentemente dos materiais de produção, o mercado imobiliário ao longo da Pandemia apresentou uma baixa em seus preços, pois muitos locatários se viram na necessidade de renegociar o contrato de aluguel, bem como locadores baixaram o preço de seus imóveis para que se tornassem mais acessíveis.
Junto com a inflação, que fez o índice IGP-M alavancar, veio a redução da renda familiar dos brasileiros, bem como a larga escala de desemprego. Com uma renda familiar em baixa, os valores dos aluguéis acompanham essa tendência, pelos motivos relacionados acima e, principalmente, pelo aumento das negociações entre inquilinos e proprietários. Foi pensando nisso que a FGV lançou o novo índice IVAR, que, na verdade, já existia antes.
O que realmente mudou foi a sua forma de ser calculado. Antigamente, o IVAR era um sub índice de dois indicadores: IPC-S e IGP-M. O valor tido como base para a conta era o preço do aluguel anunciado pelo dono do imóvel. O que ocorre é que nem sempre o valor anunciado é aquele que efetivamente consta do contrato, pois está aberto à uma margem gigantesca de negociação.
Diante desse cenário, o índice IVAR foi reformulado, e agora tem como referência o preço constante do contrato de aluguel, e não o preço anunciado. Entretanto, por se tratar de um índico novo, ele realiza a captação destes dados, através de parceria com empresas administradores e imobiliárias, em apenas quatro cidades brasileiras: Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre. Atualmente são analisados, em média, 10 mil contratos de aluguéis, incluindo fatores como reajustes, valor do aluguel contratado e as características do imóvel.
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