O que é uma benfeitoria?
Benfeitorias são bens acessórios que podem ser introduzidos em um imóvel com o intuito de conservá-lo, melhorá-lo (de forma a aumentar sua utilidade) ou, até mesmo, embelezá-lo, trazendo benefícios ao proprietário. Assim, são entendidas como benfeitorias quaisquer obras ou despesas efetuadas em prol de um imóvel, como, por exemplo, reformas que venham a ser feitas no bem.
Existem três tipos de benfeitorias, e cada uma delas possui suas particularidades. Confira agora quais são esses três tipos de benfeitorias existentes e quais delas possuem direito à indenização ou retenção, além de todos os cuidados a serem tomados na hora de realizá-las em um imóvel alugado.
Tipos de benfeitorias:
As benfeitorias a serem realizadas podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias. As primeiras são aquelas que conservam o bem, ou seja, servem para evitar que este se deteriore, como, por exemplo, a troca/reparo dos canos por conta de vazamento. Veja que a benfeitoria, nesse caso, seria estritamente necessária para manter a conservação do imóvel.
Existem também as benfeitorias úteis, que são aquelas que aumentam a utilidade do bem, como, por exemplo, a criação de uma garagem. Antes da benfeitoria o imóvel não possuía local específico para estacionamento de carros, e após passou a contar com uma nova garagem que incorporou ao bem uma utilidade a mais: vaga para automóveis. Outro exemplo de benfeitoria útil é a instalação de grades nas janelas ou câmeras de segurança, que tornam o imóvel mais seguro do que era antes.
Por fim, temos as benfeitorias voluptuárias, que são aquelas de mero deleite ou recreio, que tornam o uso do imóvel mais agradável, como, por exemplo, obras de decoração e jardinagem. Pode-se ver que a decoração de um imóvel não necessariamente o tornará mais útil ou irá conservá-lo, é meramente algo que o embeleza.
Não são todas as benfeitorias realizadas que possuem direito a serem indenizadas. Veja abaixo de quais delas você poderá exigir compensação ou, até mesmo, retenção.
Quais das benfeitorias são indenizáveis?
De todos os tipos de benfeitorias, apenas algumas possuem direito à indenização. Primeiramente faz-se necessário relembrar que todas as benfeitorias e suas compensações podem ser acordadas previamente entre o locador e o locatário, para que não haja dúvidas quanto à obrigatoriedade da indenização ou não. Caso não preexista contrato versando sobre o assunto, as benfeitorias serão indenizadas na forma da lei, como será explorado adiante.
Antes de realizar uma determinada melhoria, é muito importante pedir autorização ao proprietário para que essa mudança seja feita. Isso porque, caso autorizada pelo proprietário, a benfeitoria comporta direito à indenização e/ou retenção.
Em se tratando de benfeitoria necessária, esta será ressarcida em qualquer caso, visto que sem ela o bem acabaria por se deteriorar, ou seja, o proprietário teria gastos referentes a ela de qualquer forma. Assim sendo, se você é locatário de um imóvel e este necessita, por exemplo, de uma substituição dos sistemas elétricos, não se preocupe! Seus gastos com essa benfeitoria serão indenizados tendo o proprietário autorizado ou não a obra.
Contudo, em relação às benfeitorias úteis, estas apenas serão ressarcidas mediante prévia autorização do proprietário. Se você, locatário de um imóvel, resolve instalar cerca elétrica de modo a aumentar a segurança do bem e não possui prévia autorização do proprietário para fazê-lo, este não será obrigado a lhe ressarcir o valor dessa instalação. Entretanto, se o dono tiver autorizado a realização da instalação, esta deverá ser devidamente ressarcida.
Tanto nas benfeitorias necessárias quando nas úteis é assegurado o direito à retenção (nas úteis apenas se consentido pelo proprietário) até que o valor seja pago. A título exemplificativo, o inquilino não poderá sofrer ação de despejo caso o locador não tenha ressarcido as benfeitorias realizadas, tudo nos moldes da lei.
Por fim, quanto às benfeitorias voluptuárias, estas não possuem direito à indenização, apenas de retenção, desde que o levantamento desta não afete a estrutura do imóvel. Nesta última hipótese, será negado o direito à retenção. Contudo, é assegurado ao locador o direito de optar pela indenização da benfeitoria para que o locatário não a leve embora. Por exemplo, digamos que você como locatário realizou a instalação de uma piscina e o proprietário do imóvel possui interesse em mantê-la no imóvel. Ele pode, para que você não a leve embora, devolver todo o dinheiro gasto com a instalação, dessa forma, você perde o direito de retenção.
Antes de realizar benfeitorias e até mesmo um contrato de locação, existem diversos cuidados que devem ser previamente observados. Entenda abaixo!
Quais cuidados tomar ao realizar uma benfeitoria?
Primeiramente, de maneira a antecipar possíveis problemas de natureza indenizatória, é recomendado que a pessoa que possuir interesse na locação de um determinado imóvel, com a ajuda de profissionais de sua confiança, redija um contrato a ser firmado com seu locador onde estarão previstas todas as hipóteses de indenizações referentes às benfeitorias, bem como cláusulas de renúncia, para que não haja nenhuma confusão na hora de realizar as mudanças e/ou receber a compensação.
Caso você não possua interesse em firmar contratualmente o assunto, recomenda-se sempre pedir autorização expressa do proprietário antes de realizar benfeitorias que não possuam cunho necessário, pois sem o consentimento do dono as possibilidades de você, como locatário, receber o devido ressarcimento, diminuem muito.
Além disso, sempre mantenha os registros das tratativas com o proprietário, como e-mails e conversas através de redes sociais para que possa comprovar a autorização dele em relação às benfeitorias realizadas. Outra dica muito importante é guardar as notas fiscais e comprovantes das custas da obra até o término da relação contratual, para que possa ter provas dos valores a serem indenizados.
Ficou com alguma dúvida relacionada ao assunto? Deixe seu comentário! Precisa de ajuda para ser devidamente indenizado? Procure um profissional jurídico da sua confiança. Caso necessário, estamos à disposição através de nossas redes sociais e demais canais de comunicação.
